Kupovina nekretnine se na jugu Srbije tradicionalno doživljava kao jedan od sigurnijih načina čuvanja vrednosti novca. Međutim, postoji velika razlika između kupovine stana za sopstveni život i kupovine nekretnine od koje očekujete prihod, jer bi u drugom slučaju emocije makar na trenutak trebalo ostaviti po strani i uzeti digitron.
Niš je posebno zanimljiv za takvu računicu. Kao univerzitetski, zdravstveni, administrativni i poslovni centar juga Srbije, grad tokom cele godine privlači studente, zaposlene, mlade parove, lekare, pacijente i ljude koji se doseljavaju iz okolnih gradova i opština. Pročitajte zašto manje stambene jedinice, posebno garsonjere, imaju relativno širok krug potencijalnih zakupaca, ali zašto to ne znači da je svaka garsonjera dobra investicija.
Zašto investitori često prvo gledaju garsonjere?
Osnovna prednost garsonjere jeste niža ukupna cena u odnosu na veći stan. Investitoru je potreban manji početni kapital, a potencijalnih zakupaca je mnogo: studenti, samci, mladi koji su tek počeli da rade, ljudi koji privremeno borave u Nišu ili oni kojima veliki stan jednostavno nije potreban.
Mali stan ima još jednu zanimljivu osobinu. Cena zakupa po kvadratnom metru često može biti proporcionalno viša nego kod velikog stana. Primera radi, ako stan od 60 kvadrata ne može da se izdaje za dvostruko više novca od garsonjere od 30 kvadrata, mali stan dobija prednost sa investicione strane.
Međutim, investitor ne kupuje kvadrate, već budući novčani tok. Zato prilikom pregleda aktuelne prodaje stanova u Nišu pogledate stranicu garsonjere nije dovoljno porediti samo cenu po kvadratu. Potrebno je proceniti koliko svaki konkretan stan realno može da donese kroz zakup i koliko će koštati njegovo posedovanje.
Prva računica: koliko vas stan zaista košta?
Oglasna cena je samo početak. Ako garsonjera košta, primera radi, 70.000 evra, to ne znači da je investicija završena na 70.000 evra. U računicu mogu ući troškovi kupovine, eventualna agencijska provizija, pravne i administrativne obaveze, opremanje, renoviranje, nameštaj i tehnika.
Kod starogradnje je posebno važno proveriti stanje instalacija, kupatila, stolarije, podova i grejanja.
Garsonjera koja je 5.000 evra jeftinija od druge nekretnine može na kraju ispasti skuplja ako zahteva kompletno renoviranje. Zato je za investitora važnija ukupna cena stana spremnog za izdavanje od njegove početne kupoprodajne cene.
Druga računica: kolika je realna kirija?
Ozbiljna greška koju investitori često naprave tiče se kirije. Ne treba računati sa kirijom koju biste voleli da dobijete, već sa iznosom po kojem se slične nekretnine zaista izdaju. Treba porediti stanove iste ili približne površine, u istom delu grada, sličnog kvaliteta i nivoa opremljenosti. Razlika između renovirane garsonjere u dobro održavanoj zgradi i stana kome je potrebno ulaganje može biti značajna čak i ako se nalaze u istoj ulici.
Naravno, važna je i ciljna grupa. Stan namenjen studentima nema potpuno iste kriterijume kao garsonjera namenjena zaposlenoj osobi koja planira da u njoj ostane nekoliko godina. Studentu mogu biti posebno važni blizina fakulteta i javnog prevoza. Zaposlenom zakupcu mogu biti presudniji parking, kvalitet zgrade, grejanje, lift ili mogućnost brzog dolaska do centra.
Kako izračunati prinos od izdavanja?
Jedna od najjednostavnijih računica jeste godišnji bruto prinos. Ako ste nekretninu sa svim početnim ulaganjima platili 75.000 evra, a možete da je izdate za 350 evra mesečno, potencijalni godišnji prihod je: 350 × 12 = 4.200 evra
Bruto godišnji prinos je tada: 4.200 / 75.000 × 100 = 5,6%
Na prvi pogled deluje jednostavno. Problem je što bruto prinos nije novac koji vam stvarno ostaje.
Prazan stan je takođe trošak
Retko koja nekretnina će tokom deset ili dvadeset godina biti izdata bez prekida. Zakupac se iseli, stan treba očistiti, nešto popraviti, pronaći novog zakupca i možda nekoliko nedelja čekati. Zbog toga konzervativni investitor ne bi trebalo automatski da računa svih 12 kirija svake godine.
Ako računicu napravite sa 11 meseci zakupa, prethodni primer izgleda drugačije: 350 × 11 = 3.850 evra godišnje.
Već samo jedan mesec bez zakupca spušta prinos. Zbog toga je nekretnina na dobroj lokaciji često vrednija investicija čak i kada je početno skuplja. Ako se brže izdaje i zakupci u njoj duže ostaju, periodi bez prihoda mogu biti kraći.
Troškovi koje investitori lako zaborave
Stan nije oročeni depozit koji samo stoji i obračunava kamatu. Tokom godina će biti potrebno nešto zameniti, popraviti ili obnoviti. Bela tehnika se kvari, zidovi se kreče, nameštaj se haba, a povremeno se pojavljuju i veći troškovi u samoj zgradi.
U realnoj investicionoj računici zato bi trebalo predvideti rezervu za održavanje.
Pre kupovine treba razmotriti najmanje sledeće stavke:
- ukupnu kupoprodajnu cenu sa svim pratećim troškovima;
- ulaganje potrebno da stan bude spreman za zakupca;
- realnu, a ne željenu mesečnu zakupninu;
- mogućnost da stan deo godine bude prazan;
- poreze i druge obaveze povezane sa izdavanjem i vlasništvom;
- redovno i vanredno održavanje;
- buduću mogućnost prodaje nekretnine.
Tek tada dobijamo približan neto prinos, koji je za investitora mnogo korisniji podatak od same visine kirije.
Lokacija jeste važna, ali ne samo „centar“
Čuveno pravilo tržišta nekretnina „lokacija, lokacija, lokacija“ jeste korisno, ali se često tumači previše pojednostavljeno. Najbolja investiciona lokacija ne mora biti najskuplja u gradu. Ako je kvadrat u jednoj zoni znatno skuplji, a zakupnina samo malo viša, prinos može biti slabiji nego u nešto udaljenijem delu Niša.
Savetujemo da posmatrate odnos kupovne cene i potencijalne kirije. Za garsonjere su posebno interesantne lokacije koje imaju dobru vezu sa fakultetima, centrom grada, većim poslovnim zonama, zdravstvenim ustanovama i javnim prevozom. Ponekad nekoliko stotina metara razlike značajno menja kupovnu cenu, dok je razlika u kiriji minimalna.
Jeftiniji stan nije automatski bolja investicija
Najjeftinija garsonjera među oglasima može delovati kao najbolja poslovna prilika. Međutim, niska cena obično ima razlog, pa je to suteren, poslednji sprat bez odgovarajuće izolacije, loša organizacija prostora, problem sa parkingom, udaljenost od prevoza, stanje zgrade ili nerešena dokumentacija.
Za investitora je posebno važno pitanje: koliko lako ću ovu nekretninu jednog dana ponovo prodati? Dobar stan bi trebalo da ima dva tržišta. Prvo je tržište zakupaca koji treba da ga koriste danas. Drugo je tržište budućih kupaca kojima ćete možda želeti da ga prodate za pet, deset ili petnaest godina. Garsonjera koju je lako izdati, ali veoma teško prodati, nije idealna investicija.
Novogradnja ili starogradnja?
Novogradnja uglavnom zahteva manje ulaganja neposredno nakon kupovine i privlačna je zakupcima koji žele moderan prostor. Kod pojedinih projekata prednost mogu biti lift, garaža, energetska efikasnost i savremenija organizacija zgrade.
Starogradnja, sa druge strane, može ponuditi povoljniju kupovnu cenu ili bolju lokaciju. Ako se dobro kupi i racionalno renovira, stariji stan može imati veoma dobar odnos uloženog kapitala i zakupnine. Zato investitor treba uvek da bira pametno svoju računicu.
A šta ako kupujete stan detetu koje studira u Nišu?
Za porodice iz Bujanovca, Vranja, Leskovca i drugih mesta sa juga Srbije postoji još jedan model računice. Ako dete nekoliko godina studira u Nišu, porodica svakako ima trošak njegovog stanovanja. U određenim okolnostima može se postaviti pitanje da li je racionalnije plaćati zakup četiri, pet ili šest godina ili kupiti manju nekretninu.
Tokom studiranja stan rešava praktičan problem. Posle završetka fakulteta može ostati detetu, biti izdat ili prodat. Naravno, ni tada kupovina nije automatski bolja opcija. Potrebno je uporediti cenu kapitala, visinu kirije, dužinu studiranja i sve prateće troškove.
Može se reći da kombinacija lične potrebe i buduće investicione vrednosti čini male stanove posebno interesantnim za porodice iz šireg regiona.
Garsonjera nije pasivan prihod bez obaveza
Izraz „pasivan prihod“ lepo zvuči, ali izdavanje nekretnine ipak zahteva određeno angažovanje. Potrebno je pronaći pouzdanog zakupca, voditi računa o ugovoru i obavezama, reagovati kada se pojavi kvar i povremeno ulagati u stan. Investicija u nekretninu zato ima smisla tek kada se posmatra dugoročno.
Dobra garsonjera nije nužno ona koja ima najlepši enterijer ili najprestižniju adresu, već ona kod koje postoji zdrav odnos između ukupno uloženog novca, realne zakupnine, troškova održavanja i buduće tržišne vrednosti.
Pre odluke o kupovini treba uradite nešto veoma jednostavno, otvorite ponudu, izdvojite nekoliko potencijalnih stanova i za svaki napravite istu računicu. Kada se brojevi stave na papir, često se pokaže da najskuplji stan nije najbolji, ali ni da je najjeftiniji najisplativiji.
Ulaganje u garsonjeru u Nišu može biti dobar mali porodični investicioni model, ali tek onda kada se stan bira hladne glave, kao investicija.
• Kvalitetno novinarstvo nije besplatno. Za naše ❤️ Bujanovačke, za naše priče 👉 DONIRAJ
